10/07/2013
Вернуться к списку новостей

METRINFO.RU: Квартиры в Москве – стабильные цены на жилье в бывших новостройках в престижных районах города

Самые лучшие предложения на вторичном рынке столицы поступают от жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса. В данной статье сегмент элитного жилья не рассматривается. Председатель совета директоров фирмы ООО «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова уточняет, что варианты вторичной недвижимости в сегменте бизнес и комфорт сосредоточены в основном в двух округах Москвы — ЮЗАО (16% от общего числа предложений) и ЗАО (22%). В первом выделяют районы Фили-Давыдково и Раменки, а во втором — Ломоносовский и Черемушки. Меньше всего подобных объектов в ЮВАО и ЮАО (по 9%, соответственно).

По информации, предоставленной компанией «Азбука Жилья» (отдел консалтинга и аналитики), лидером по числу предложений недвижимости бизнес класса стал Тверской район столицы (около 3 тысяч квартир). Следом за ним в списке расположились Басманный и Пресненский районы (от 2700 от 2900 объектов). А в ЮАО (Западное Бирюлево, Ясенево) и ВАО (Восточный район) можно увидеть в продаже наименьший объем подобного жилья — не больше 20 вариантов.

Руководитель Пресненского департамента компании «МИЦ-Недвижимость» Инна Игнаткина выделяет самые яркие примеры объектов, являющихся поставщиками качественных квартир. Это жилые комплексы «Олимпия» и «Алые Паруса» в Щукино, «Воробьевы Горы» и «Золотые Ключи» (Раменка), «Кутузовская Ривьера» (Очаково-Матвеевский район), «Седьмое Небо» (Останкино), «Эдельвейс» (Фили-Давыдково). Отличное жилье комфорт-класса можно приобрести в ЖК «Каскад» (Басманный район). Начальник отдела вторичного рынка компании «Домус Финанс» Владимир Скрипкин добавляет к этому списку также жилые комплексы «Лосиный Остров», «Шуваловский» и «Доминион». По словам эксперта, в некоторых из них пока не закончен даже процесс первичных продаж.

Варианты с отделкой и без

Вторичное жилье хорошего уровня – это, как правило, квартиры в домах, которые еще недавно считались новостройками, то есть не старше 10 лет. Именно поэтому на рынке можно увидеть объекты как с полноценным ремонтом и готовые для заселения, так и без какой-либо отделки, а иногда и со свободной планировкой. Обычно черновые варианты приобретаются в инвестиционных целях. Владимир Скрипкин из «Домус Финанс» поясняет, что если объект покупается на начальном этапе возведения для последующей его перепродажи после принятия дома в эксплуатацию, то нет смысла вкладывать средства в ремонт. Цель инвестора – получить прибыль на разнице цен. Поэтому в момент изменения ситуации на вторичном рынке не в пользу инвесторов, многие такие квартиры были выставлены на продажу. Сегодня, в условиях замедления роста цен на жилье, именно инвестиционные квартиры составляют значительную часть всего объема качественных вторичных предложений в столице.

Этот факт подтверждает и генеральный директор фирмы «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Она приводит в пример квартиры в жилых комплексах, введенных в эксплуатацию 3–5 лет назад (Capital Group, «Донстрой», «Сити XXI век»). В этих домах продается большое число инвестиционных квартир, подавляющая часть которых (больше 95%) не имеют отделки. И напротив, основная доля вариантов, предлагаемых к покупке в комплексах старше 5–7 лет, отремонтированы и готовы к проживанию.

По словам руководителя агентства недвижимости компании SPENCER ESTATE Вадима Ламина, объекты для инвестиционных целей, имеющие площадь свыше 100 кв. м, выставляются на продажу, как правило, без ремонта. А вот по более крупногабаритным квартирам (110–130 кв. м) встречаются предложения с дизайнерской отделкой. Иногда их цена очень привлекательна, что существенно повышает интерес инвесторов к подобным объектам. Целый ряд таких высоколиквидных квартир можно найти в ЖК «Триумф Палас» и «Смоленская Застава».

Начальник отдела аналитики и консалтинга компании «Азбука Жилья» Антон Северьянов обобщает эти данные — в сегменте бизнес класса около 40 процентов вариантов продаются с ремонтом, а почти половина из них — с качественной отделкой по европейским стандартам.

Дифференциация спроса

По наблюдениям Вадима Ламина из SPENCER ESTATE, активнее всего продается жилье под ключ, хотя многие собственники все равно переделывают потом ремонт на свой вкус. Но, по мнению ведущего специалиста Риэлторской компании «Русский дом недвижимости» Вадима Рубцова, в последнее время квартиры без отделки также приобрели популярность у покупателей. Такой выбор, с его слов, выглядит вполне оправданным, так как многие люди долгие годы проживали в стандартной обстановке и желают на новом месте обустроить все по-своему. Хотя эксперт отмечает особую выгоду квартир с отделкой в сегменте комфорт-класса, он напоминает, что угодить покупателю, в итоге, крайне сложно — может не понравится цвет, вид материала и т.д.

Как и его коллеги, Владимир Скрипкин из «Домус Финанс» видит в основе спроса только индивидуальные запросы потребителей. То есть каждый будет поступать так, как ему удобно и выгодно в данный момент — сразу вселиться и жить или ждать до окончания ремонта. С этой точки зрения, квартиры в бывших новостройках не имеют отличий от других типов жилых объектов.

Взаимосвязь цены и качества

При выборе квартиры самым важным ориентиром остается ее цена. Покупатель при условии аналогичных характеристик объектов скорее предпочтет тот вариант, который будет стоить меньше вне зависимости от наличия и уровня отделки. Антон Северьянов из компании «Азбука Жилья» проанализировал цены за квадратный метр квартир бизнес-класса одного дома на вторичном рынке и пришел к выводу, что они различаются на 15-20%. Чем лучше ремонт, тем больше запрашивается за тот или иной вариант жилья.

Инна Игнаткина (Пресненское отделение «МИЦ-Недвижимость») располагает данными о том, что цены на квартиры в зависимости от запросов продавца и качества отделки могут разниться в пределах 10–40%. Но есть примеры, когда жилье с ремонтом стоило меньше, чем без него. Этому есть объяснение. По мнению эксперта, более низкая цена является следствием необходимости срочной продажи. В черновую квартиру инвестировали средства в период кризиса и теперь не спеша продают ее, стараясь извлечь максимум выгоды.

По данным Ирины Доброхотовой из «БЕСТ-Новострой», разница цен на объекты с евроремонтом составляет от 10 до 20 тысяч рублей за квадратный метр, на варианты с дизайнерской эксклюзивной отделкой — от 50 до 70 тысяч рублей. В пример приводится жилой комплекс «Дом на Давыдовской» с вторичными квартирами бизнес-класса. Так, за вариант с ремонтом просят 305 тысяч рублей за квадратный метр, а аналогичное жилье без отделки можно купить по 285 тысяч рублей.

Мария Литинецкая («Метриум Групп») уверена, что найти закономерность здесь достаточно сложно. Ведь предлагаемые объекты очень разнообразны, а значит, цена на них может сильно варьироваться. Например, стоимость квадратного метра квартир бизнес-класса со стандартной отделкой часто оказывается на тысячу долларов выше, чем такого же жилья, но без ремонта. А если была проведена дизайнерская отделка и объект частично меблирован, то его цена может вырасти и в 2 раза.

Источник: «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru

Новости и пресса
Мы в соцсетях
ВКонтакте Facebook
Оставьте свой отзыв
  • Ваше имя *
  • Ваш e-mail *
  • Отзыв *
  • Ваша оценка *
вверх вверх