27/03/2013
Вернуться к списку новостей

METRINFO.RU:Аренда или собственное жилье в кредит: какой вариант самый предпочтительный? Достоинства и недостатки каждого из них: мнения специалистов

Желаете обосноваться в Москве, а средств на покупку жилья нет или недостаточно? Здесь очевидны два пути решения проблемы:

  • снять квартиру;
  • приобрести жилье по ипотеке.

Вопрос состоит лишь в том, что же на самом деле удобнее и выгоднее. Среди многочисленных статей на эту тему мы увидели любопытный пресс-релиз. В нем застройщик провел анализ расходов по кредиту на свою однокомнатную квартиру и арендных платежей за один из элитных вариантов жилья в престижном районе. Естественно, ипотека вышла дешевле…

Но все-таки остановимся подробнее на преимуществах съемной квартиры:

  1. Мобильность. Это первый и самый главный плюс аренды жилья — легко выбрать и поменять место проживания в зависимости от личных обстоятельств. Процесс купли-продажи в таком же случае несравнимо более сложен и долог, тем более, если квартира в залоге.
  2. Руководитель отдела информации из компании ЕГСН, Римма Балясникова согласна с подобным мнением. По ее словам, аренда дает человеку большую свободу действия и передвижения, а, значит, позволяет быстро и с минимум неудобств реагировать на новые жизненные условия. Показательный пример – пополнение семейства. При рождении детей супруги решаются на продажу собственной квартиру и покупку большей в среднем через пять лет. А в случае съемного жилья, изменения занимают лишь год или полтора.

    Согласен с ней и представитель ГК «МИЦ», директор отделения ипотеки, Константин Шибецкий, говоря, что часто аренда жилья — отличный вариант для тех, кто предпочитает отдать своего ребенка в определенную школу или детский сад. Покупать квартиру на этот промежуток времени нецелесообразно, а снять — разумно и удобно. Молодожены стремятся иметь свой отдельный дом, но ипотека им пока не по карману, зато аренда вполне доступна. Есть и другие стандартные ситуации, среди которых — переезд для работы в другой регион. Аренда квартиры на пару-тройку лет позволяет присмотреться к новому месту, понять, нравится ли город, окружение, а затем уже принимать окончательное решение по поводу покупки здесь собственной недвижимости.

    Но стоит иметь в виду, что мобильность аренды не безгранична. Специалист Инвестторгбанка, руководитель департамента розничных операций, Эмма Пономарева, напоминает, что практически любой переезд сопряжен с необходимостью помощи риелторов. А это обойдется в сумму равную месячной оплате за съемную квартиру (или чуть меньше). Также, на практике владельцы недвижимости предпочитаются брать так называемый «страховой взнос», что составляет полную стоимость аренды за месяц. Тем не менее, при всех нюансах, обитатель съемного жилья будет намного более мобильным, чем собственник квартиры, особенно приобретенной по ипотеке или оформленной банку в залог.

  3. Финансовая привлекательность. Аренда очень выгодна по деньгам. Можем привести показательный пример этого утверждения. История случилась с моей знакомой, которая снимала однокомнатную квартиру в Москве. Ежемесячный платеж составлял 23 тысячи рублей.
  4. В определенный момент владелец жилья решил его продать. Девушке квартира пришлась по душе, и она готова была ее выкупить. Но хозяин ожидал выручить 6,5 миллионов рублей, в то время как у нее был только один миллион. Не хватало не только 5,5 миллионов, но и сумма не дотягивала до установленного большинством банков первоначального взноса в 20%.

    Однако кредит все-таки был одобрен, так как у заемщицы была отличная работа и достойная официальная зарплата. Итак, по выданной на 20 лет сумме в 5,5 миллионов рублей были рассчитаны ежемесячные платежи — 65 тысяч рублей. При этом к общим расходам добавлялась квартплата, различные страховки, ведь теперь бывшая квартиросъемщица становилась полноправной владелицей. Плюс реальная возможность увеличения в будущем налогов на недвижимость, избежать которых уже не удалось бы.

    Указанная арендная плата в 23 тысячи не совсем показательна и, в среднем ниже рыночных данных. Однако даже в случае небольшого роста она никогда бы не смогла дотянуть до планки ипотечных платежей (тем более со всевозможными комиссиями).

Есть вроде бы очевидный вариант снизить расходы по кредиту — выделить средства на больший первоначальный взнос. Конечно, когда есть 6 миллионов и не хватает только 500 тысяч, заем обойдется совсем дешево. Но эта ситуация маловероятна и практически лишена смысла. Такие свободные финансы есть не у всех, да и в случае их наличия несравнимо выгоднее будет разместить их просто на депозит, например под 10-12 процентов годовых. Так можно получить до 50-60 тысяч в месяц, что хватит не только на аренду жилья, но и на многие другие цели.

Вывод очевиден: снимать квартиру в разы экономичнее, чем покупать ее. Правда, одно «но» здесь тоже присутствует. О нем поговорим дальше.

И у приобретения собственного жилья есть свои достоинства:

  1. Вы становитесь владельцем и распорядителем недвижимости. Пусть она куплена на средства кредита, она все-таки ваша! И, конечно, дело не в том, что этот факт сам по себе вызывает бурную радость (помните книгу «Малыш и Карлсон»: «Эти любимые большие пальцы ног мои»?).
  2. Есть и совершенно рациональные причины для таких эмоций. Представитель «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», Вадим Рубцов замечает, что в собственной квартире, приобретенной в ипотеку, можно зарегистрироваться. Это означает, что не будет проблем с постановкой на учет автомобиля, и больше не стоит опасаться некоторых законодательных инициатив по поводу поиска «лишних проживающих» и штрафов за нарушение правил прописки.

    В. Рубцов также добавляет, что арендатор рискует лишиться места проживания в любой момент, когда решит владелец квартиры. И не всегда в таких случаях дается достаточно времени на поиск других вариантов.

    Сделать ремонт по своему желанию и вкусу в съемной квартире тоже вряд ли удастся.

    Согласна с предыдущим специалистом и его коллега из Инвестторгбанка, Эмма Пономарева, замечая, что отношения на рынке аренды жилья совершенно не урегулированы и остаются дикими. Каждый владелец квартиры по факту имеет неограниченные права по контролю над ее использованием и часто активно вмешивается в жизнь нанимателей. Например, жильцы постоянно рискуют получить неожиданный визит или звонок со стороны хозяина, вынуждены выслушивать его жалобы по поводу шума, посещения друзей, соблюдения чистоты в квартире и других подобных моментов. Став полноценным собственником жилплощади, вы не будете сталкиваться с такими явлениями. Согласитесь, это уже немало.

  3. Наконец, то «секретное» обстоятельство, которое мы упомянули ранее. Оно в значительной степени покрывает недостатки ипотеки по сравнению с арендой недвижимости. Это – время! А точнее тот факт, что все упомянутые расчеты сделаны на основании лишь одного, текущего момента и не учитывают изменения в перспективе.
  4. Во-первых, арендные платежи обязательно вырастут, как минимум, вследствие инфляции. А расходы по кредиту, как правило, фиксируются в договоре. Это подтверждает руководитель компании DOKI, Сергей Шевченко. Взяв ипотеку под 10-13 процентов годовых, заемщик получает стабильные условия вне зависимости от растущих цен. Даже, если рынок будет расти лишь на 5%, то вычитая эти цифры из ставки, мы получаем только 5-8% реальных расходов по кредиту.

    Важно также, что ипотека предусматривает досрочное погашение. Константин Шибецкий из МИЦ отмечает, что этот факт помогает человеку быстрее достичь цели — получить собственное жилье и освободить его от обременений. Обычно, заемщики предпочитают сокращение сроков кредита снижению размера ежемесячных платежей. Ведь именно так можно избежать переплат по процентам.

    Еще важный момент: владелец квартиры вложил свои средства в реальную собственность, а деньги за аренду жилья, являются как бы «пустыми» тратами. Руководитель департамента по кредитованию и ипотеке компании «НДВ-Недвижимость», Андрей Владыкин разъясняет, что при стоимости аренды в 35 тысяч рублей, за 10 лет будет израсходовано порядка 4,2 миллиона рублей. Эта сумма сопоставима с размером первоначального взноса при приобретении жилья. Показательно мнение экономистов: «Деньги сейчас ценнее, чем деньги потом». То есть, к примеру, через несколько лет ежемесячный платеж в 51 тысячу рублей будет казаться доступнее, чем сегодня. Рост зарплаты, влияние инфляции и осознание того, что средства не потрачены впустую, создадут ощущение вполне приемлемых расходов.

Специалист ЗАО «Агентство недвижимости «Триумфальная Арка», Сергей Олту, замечает, что основным доводом противников ипотеки является огромный размер переплат по займу. Но редко кто вспоминает, что стоимость приобретаемого таким образом жилья увеличится в несколько раз через 10-15 лет, а ценность денежных средств, наоборот, в разы упадет. Вот пример: трехкомнатная квартира на Арбате, площадь — 80 м2, продавалась в 2000 году за 100 тысяч долларов или по текущему курсу — за 3 миллиона рублей. А сегодня ее цена — в районе 22 миллионов. Как говорится, комментарии излишни.

Также задуматься о будущем, но в ином ключе, предлагает и Э. Пономарева (Инвестторгбанк), отмечая, что мы не знаем, сколько лет героине из истории в этой статьи, но с определенной долей уверенности можно утверждать, что к пенсионному возрасту она подойдет лет через 20. Учитывая уровень выплат на заслуженном отдыхе в нашей стране, она практически без сомнения будет не в состоянии оплачивать аренду московской квартиры. А благополучно выполнив ипотечные обязательства за предыдущие годы, героиня получит в свое распоряжение собственность, которая поможет обеспечить ей достойное существование на пенсии. Ну и нельзя не думать о детях. В случае съемного жилья, оставить им в наследство будет нечего .

Есть отличный тезис от Вадима Рубцова («Русский дом недвижимости»), которым можно закончить рассуждения о деньгах. Он советует не забывать, что любая квартира является ценным материальным активом (даже при непогашенной ипотеке). При острой необходимости ее возможно с одобрения банка продать и с помощью части вырученных средств выплатить долг. Остальные деньги останутся в распоряжении заемщика и могут быть использованы в качестве капитала для покупки жилья в строящемся доме.

Резюме статьи

Многие люди, даже далекие от мира спорта, наверняка слышали о стайерах и спринтерах. Первые отличаются выносливостью и размеренным бегом преодолевают дистанции в 10, 20 и более километров. А спринтеры бегут на предельной скорости, но всего 100 или 200 м. Если перенести этот опыт на проблему получения жилья, то вывод будет следующим. Квартира нужна на сравнительно короткий срок, например, 5 лет, а затем вы собираетесь уехать из города или страны? Тогда выгоднее будет снять жилье, а ипотека не имеет смысла. А если дальнейшие жизненные планы связаны с данной недвижимостью, и вы планируете обосноваться здесь надолго, то все наоборот — покупка станет лучшим выбором.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru

Новости и пресса
Мы в соцсетях
ВКонтакте Facebook
Оставьте свой отзыв
  • Ваше имя *
  • Ваш e-mail *
  • Отзыв *
  • Ваша оценка *
вверх вверх