27/12/2013
Вернуться к списку новостей

METRINFO.RU: Вторичное жилье на столичном и подмосковном рынке недвижимости

Выводы специалистов по результатам уходящего года, прогнозы. Оптимизм по поводу стабильных цен есть, но с оговорками….

Еще буквально несколько дней и 2013 год станет для нас прошлым. Наверное, это подходящий момент, чтобы оглянуться на то, что было и попробовать предсказать, что будет. Подробный анализ, конечно, требует большего времени и появится не раньше января или февраля, но самые первые итоги у компаний уже подведены.

2013: Все спокойно

Подавляющая часть экспертов единодушно характеризует этот год, как положительный для рынка недвижимости Москвы и, в частности, его вторичной доли. Руководитель компании «Домус финанс» Павел Лепиш присоединился к общему мнению и посчитал ситуацию вполне стабильной.

Но все-таки специалисты выделяют и определенные нюансы прошедшего периода. Например, топ-менеджер ЗАО «Агентство недвижимости «Триумфальная Арка» Леонид Муравин отметил существенное снижение роли сезонного фактора на столичном рынке жилья. Росреестр объектов Москвы приводит официальную статистику по числу заключенных сделок за 2013 год.

Согласно этим данным апрель стал абсолютным рекордсменом по соответствующему показателю за все время существования рынка недвижимости – 15253 подписанных договора. Июль не показал ожидаемого в это время спада и уверенно «выдал» 13016 сделок. Отличился и ноябрь – 14294 договора, но вот декабрь, который традиционно сопровождался резким ростом продаж, в 2013 оказался очень спокойным. В прошлые периоды за этот месяц «сметали» даже те объекты, что не получалось пристроить в течение всего года. Однако, сейчас былого ажиотажа не случилось. И специалисты увидели в таком явлении признаки наступающей стабильности (не стоит отождествлять ее со стагнацией). Просто все граждане, заинтересованные в сделке с недвижимостью, теперь ищут, анализируют, сравнивают без спешки и суеты, чтобы подобрать оптимальный вариант по предпочтениям и средствам. Для составления полной картины: наименьшее число договоров за 2013 год заключалось в столице в следующих месяцах – марте (4084), январе (4093), феврале (6346).

Руководитель агентства по продаже эксклюзивной недвижимости Надежда Хазова тоже обратила внимание на непривычную тенденцию: спрос в летний период оказался достаточно высоким, а раньше этот сезон всегда был «проходным» в плане активности на рынке недвижимости, так как его участники уезжали на отдых. И, напротив, осень, как главная надежда на высокие продажи, принесла разочарование.

Директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов к числу наиболее значимых фактов отнес наращивание рынка ипотеки. По статистике треть всех операций проводится при поддержке целевых банковских займов.

По мнению руководителя отдела вторичного жилья компании «Азбука Жилья» Андрея Банникова знаковым событием проходящего года для ситуации на рынке недвижимости столицы стало ускорение процесса строительства метро в ее пределах и ближайших пригородах. Директор АН DOKI Сергей Шевченко считает, что это скажется на росте продаж объектов в районах, непосредственно прилегающих к новым станциям, причем как в самой Москве, так и в Подмосковье.

Леонид Муравин из Агентства недвижимости «Триумфальная Арка» указывает на участившиеся факты существенного завышения цен со стороны продавцов вторичного жилья. Но и покупатели тоже проявляют заметно большую активность и добиваются тем самым реальных скидок.

Эксперт отметил и еще один интересный момент – почти 90 процентов всех клиентов заключают сделку только в присутствии личного риелтора. Еще недавно подобная практика не отличалась такой популярностью.

"Вялые" цены

Почти все наши собеседники высказывают одну позицию после анализа динамики цен на рынке жилья. Они согласны, что изменения малозаметны, рост если и есть, то максимум в пределах инфляционного коридора.

А. Шленов из «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» уточняет, что увеличение цен, наблюдаемое в 2013 году, вполне можно списать на статистическую погрешность. За 11 месяцев (с января по ноябрь) зафиксирован рост в 3-4 процента, что лишний раз свидетельствует о стабильности рынка. Самый большой скачок был показан в ноябре. Специалисты, анализирующие динамику рынка за прошедший период, сделали вывод: определенную роль в общем росте цен сыграл тот факт, что в первую очередь закрывались более недорогие предложения. Поэтому средняя стоимость одного квадратного метра жилья в удельном выражении несколько увеличилась к концу года. Конкретные цифры привела руководитель отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости» Ольга Селютина: рост цен по объектам Московской области получился на уровне 3-4 процентов, в столице – 5-6 процентов.

С. Шевченко из АН DOKI обрисовал сложившуюся ситуацию на примере: стоимость одного квадратного метра в Москве на начало 2013-го равнялась 164615 рублям, за последующие 11 месяцев она достигла 170500 рублей, то есть выросла на 3,57 процентов. Однако инфляция за аналогичный период оказалась выше – 5,7 процентов, что не только «свело на нет» рост стоимости жилья, но и привело к ее снижению в относительном выражении. А до конца года инфляция, по данным МЭРТ, может составить до 6,2 процентов. Специалист АН DOKI приводит цифры, сопоставимые с показателями, которые применяет в своих анализах журнал METRINFO.RU. По информации издания средняя стоимость метра жилья в Москве колебалась в пределах 160-170 тысяч рублей.

В данных оценках не учитывается сектор элитной недвижимости. При этом Н. Хазова («Усадьба») считает его значение не очень большим, так как показатели роста стоимости жилья соответствующего класса мало отличались от общей тенденции на рынке, особых всплесков и падений не было, необычных ситуаций не отмечалось. Это подтверждает и директор компании EVANS Анна Левитова. По ее словам, удорожания объектов в 2013 году по среднему и высокому сегментам жилья не наблюдалось. А в долларовом выражении цена квартир в центре столицы даже упала, примерно на 10-15 процентов. Но эксперты списывают такое снижение, в большей степени, с отрицательной динамикой курса рубля.

Что ждать?

Такой вопрос сильнее других интересует всех участников рынка. Специалисты пытаются прогнозировать будущую ситуацию. Так, по данным центра аналитики «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» цены на жилье не изменят своего поведения и в следующем году, если не произойдет ничего экстраординарного в экономике страны и мира. При дальнейшем подорожании нефти стоимость недвижимости также, скорее всего, увеличится (нефтяные доходы, так или иначе, оказываются завязанными в обороте жилья). Но более вероятен умеренный сценарий – цены расти будут, но незначительно, в пределах или чуть превышая инфляцию.

На удешевление недвижимости могут повлиять все те же упомянутые факторы – положение в нефтяном секторе (здесь многое зависит от политической ситуации, складывающейся в государствах Ближнего Востока), кризисные явления мировой экономики (источник и причина системных проблем 2008 года), которые, к сожалению, все также продолжаются. Еще один негативный момент – отдельные неблагоприятные проявления в банковской сфере. Все это в совокупности может привести к серьезном падению цены – почти на четверть в долларовом выражении и на 10-15 процентов в рублях.

С конкретными прогнозами на следующий, 2014 год, поделились некоторые аналитики.

По словам Л. Муравина из ЗАО «Агентство недвижимости «Триумфальная Арка», признаков негативного развития ситуации нет. В поддержку своей позиции он приводит такие факты: сохраняется относительная стабильность политической жизни в России и, в частности, в столице, привлекательность столичного жилья для инвесторов остается вне конкуренции и в обозримом будущем такое положение не изменится.

С. Шевченко из АН DOKI уверен в умеренном (в пределах инфляции) росте цен в течение 2014 года на новые квартиры или объекты, планировка которых отвечает современным стандартам. Но это относится только к жилым комплексам, расположенным в пределах МКАД. По пятиэтажкам и остальному жилью в панельных домах давней постройки динамика будет скорее отрицательной.

С предыдущим экспертом согласен и А. Банников из компании «Азбука жилья» (отдел вторичного рынка). Падение цен на старые квартиры (не считая районов Новой Москвы) составит, по его мнению, около 1-2 процентов. Подорожание, скорее всего, коснется тех объектов, которые находятся недалеко от строящихся веток столичного метрополитена. В 2014 году анонсируется ввод в эксплуатацию таких станций, как «Бутырская», «Окружная», «Спартак», «Тропарево», «Фонвизинская», «Верхние Лихоборы», «Петровско-Разумовская», «Селигерская». Это откроет новые транспортные возможности для жителей таких районов, как Дегунино-Западное, Покровское-Стрешнево, Тропарево-Никулино, Бескудниковский, Бутырский. Однако повышение стоимости объектов в данных районах не способно кардинально изменить картину рынка недвижимости в старой Москве. Их доля в общем объеме предложений жилья очень незначительна и равна только 2,7 %.

А. Левитова из EVANS обращает внимание на превалирующее значение курса рубля для данной ситуации. Она считает, что цены в долларах и евро однозначно уменьшатся, так как продолжится падение российской валюты. Рублевое выражение стоимости жилья, возможно, практически не поменяется, но реальная ценность этих средств снизится.

Со слов руководителя отдела аналитики компании «Инком», Дмитрия Таганова, положение рынка жилья будет определяться политическими и макроэкономическими факторами. По его мнению, на общую ситуацию с ценами во вторичном секторе может подействовать солидный объем предложений, который с начала прошлого десятилетия влился в сектор первичного жилья, а теперь постепенно выходит на рынок в новом качестве. Но до сих пор эта ситуация просматривалась только на примере квартир премиум-уровня. Ведь образовавшаяся вторичка в данном секторе имеет несравнимо лучшие характеристики, чем обычные варианты. Тем самым она оказывает влияние на средний уровень цен в секторе и повышает его примерно на 7%.

П. Лепиш из «Домус финанс» уверен, что объекты в домах еще советской постройки, все реже будут находить своих покупателей. Но общее положение дел со вторичным жильем, вероятно, не претерпит заметных изменений. Такая условная стабильность связана с недостатком строящейся недвижимости в старой столице. Эксперт считает наиболее привлекательным в такой ситуации недавние новостройки, которые только поступят на вторичный рынок.

Что касается проблем в банковском секторе, то первая половина следующего года будет, скорее всего, посвящена их решению со стороны ЦБ. Лицензии, скорее всего, будут по-прежнему отзываться. Все это переключит внимание потребителей на недвижимость, ведь на таком фоне она будет выглядеть более надежной в плане вложения средств и получения реального дохода. Зима и весна 2014 года обещают быть особенно активными по продажам жилья и на вторичном, и на первичном рынках.

А. Шленов из «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в целом, согласен с таким прогнозом. Он полагает, что определяющее влияние на цены будет иметь состояние экономики, как в нашей стране, так и в мире. Улучшение транспортной инфраструктуры за счет строительства метро в некоторых районах столицы и пригорода повлияет на удорожание находящихся и строящихся здесь объектов недвижимости.

С точки зрения Н. Хазовой, гендиректора агентства «Усадьба», увеличения стоимости жилья ждать не стоит. Исключением может стать лишь новостройки, впервые выставляющиеся на вторичном рынке. Но и тут рост цены если и будет, то небольшой.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru

Новости и пресса
Мы в соцсетях
ВКонтакте Facebook
Оставьте свой отзыв
  • Ваше имя *
  • Ваш e-mail *
  • Отзыв *
  • Ваша оценка *
вверх вверх